SEB ImmoInvest und CS Euroreal

Endgültige Auflösung beschlossen.

Seit dem 21. Mai 2012 steht fest: Nach dem SEB ImmoInvest wird mit dem CS Euroreal ein weiterer offener Immobilienfonds endgültig aufgelöst. Wir erklären die Hintergründe und erläutern die Konsequenzen für die Anleger, die direkt in den Fonds oder in Dach- und Mischfonds mit SEB- bzw. Euroreal-Anteilen investiert haben.
Die Gründe für das Scheitern

In der Vergangenheit konnten Anleger nahezu täglich aus offenen Immobilienfonds aussteigen, indem sie ihre Fondsanteile zurückgaben. Im Gegenzug erhielten sie den jeweils gültigen Rücknahmekurs (KAG-Kurs), der ihrem Anteil an den erworbenen Immobilien entsprach. Diese Möglichkeit wurde im Zuge der Finanzkrise zum Problem, da viele Anleger innerhalb kurzer Zeit große Summen aus den Immobilienfonds abzogen. Diese standen nun vor dem Problem, nicht liquide genug zu sein. Um alle Rückgabewünsche bedienen zu können, hätten Immobilien aus dem Fondsvermögen verkauft werden müssen. Immobilien lassen sich aber nicht innerhalb kurzer Zeit zu guten Preisen veräußern – schon gar nicht dann, wenn potenzielle Käufer wissen, dass der verkaufende Immobilienfonds in der Krise steckt. Um diese Situation zu vermeiden, setzten die Fonds reihenweise die Rücknahme von Anteilen aus. Man spricht von einer Schließung des Fonds. In dieser Situation befanden sich auch der SEB ImmoInvest und der CS Euroreal.

Um möglicherweise doch noch eine Rettung des Fonds zu erreichen, waren die Manager beider Fonds einen ungewöhnlichen Weg gegangen. Sie kündigten die Öffnung des Fonds jeweils für einen Tag an und sammelten die bis dahin eingehenden Rückgabewünsche. Anleger sollten also die Chance erhalten, zu diesem Tag ihre Anteile zum Rücknahmekurs an den Fonds verkaufen zu können. Allerdings war diese Rückgabeoption an eine bedeutsame Bedingung geknüpft: Eine Rückgabe sollte nur dann tatsächlich möglich sein, wenn das im Fonds vorhandene Barvermögen ausreichen würde, um alle Austrittswünsche zu bedienen. Andernfalls würde kein Anleger seinen Anteil zurückgeben können. Der Fonds würde dann abgewickelt. Daher appellierte das jeweilige Management zugleich an die Anleger, den Fonds auch in Zukunft ihr Vertrauen zu schenken und von der Rückgabeoption keinen Gebrauch zu machen. Dieser Bitte kamen allerdings zu wenige Anleger nach. Das Volumen der Verkausaufträge überstieg die bestehenden liquiden Mittel der Fonds deutlich. Daher musste im Mai die endgültige Schließung beider Fonds bekannt gegeben.
Was bedeutet die Auflösung für die Anleger?

Bei direkter Investition in den SEB ImmoInvest bzw. den CS Euroreal
Durch die Auflösung sind nur die Anleger unmittelbar betroffen, die direkt in den SEB ImmoInvest bzw. den CS Euroreal investiert haben. Wegen der endgültigen Schließung können diese Anleger ihre Anteile nicht mehr an die Fonds selbst zurückgeben. Der Fonds wird vielmehr abgewickelt. Dies bedeutet, dass Management verkauft nach und nach die vorhandenen Immobilien. Die Veräußerungserlöse werden, nach Abzug der Kosten, anteilig an die Anleger verteilt. Für die Abwicklung des Fonds hat das jeweilige Management bis Mitte 2017 Zeit. Anleger werden über diesen Zeitraum hinweg immer wieder – voraussichtlich halbjährliche – Zahlungen aus bereits erfolgten Immobilienverkäufen erhalten. Die erste Zahlung hat SEB im Juni 2012 getätigt. Der CS Euroreal hat im Juli 2012 eine erste Ausschüttung vorgenommen, im Dezember soll eine weitere Zahlung folgen.

Bei Investition in Dach- und Mischfonds mit Anteilen von SEB bzw. CS Euroreal
Anleger können aber auch Anteile von Dach- und Mischfonds gekauft haben, die wiederum Anteile des SEB ImmoInvest bzw. CS Euroreal erworben haben. Insofern ist zu unterscheiden, ob der Dach- bzw. Mischfonds selbst noch geöffnet oder bereits geschlossen ist.

Bereits geschlossene Dach- und Mischfonds
Für Anleger, deren Fonds bereits geschlossen ist, bieten sich derzeit zwei Handlungsoptionen. Zum einen können sie ihren Anteil über die Börse verkaufen. Dabei müssen sie aber in aller Regel spürbare Verluste hinnehmen. Zum anderen können sie ihre Anteile halten und abwarten. In diesem Fall sind zwei weitere Zukunftsszenarien denkbar. Entweder wird der Fonds wieder geöffnet oder auch dieser Dach bzw. Mischfonds wird endgültig geschlossen und abgewickelt. Die Wertentwicklung der Fondsanteile kann für beide Szenarien nicht sicher vorausgesagt werden.
Geöffnete Dach- und Mischfonds
Für Anleger, deren Dach- bzw. Mischfonds derzeit geöffnet ist, gilt es dagegen nun zu überprüfen, ob dieses Engagement noch den eigenen Anlagewünschen entspricht. Insbesondere bei Fonds, die größere Anteile des SEB ImmoInvest bzw. CS Euroreal besitzen, kann dies von Relevanz sein.

Droht Anlegern durch die Abwicklung ein Totalverlust?

Die im Besitz des Fonds befindlichen Immobilien sind nicht wertlos, sodass ein Totalverlust nahezu ausgeschlossen ist. Je nachdem, wie gewinnbringend das Management die vorhandenen Immobilien verkauft, muss es sogar gar nicht zu einem Verlust kommen.
Alternative Möglichkeiten

Anleger können Ihre Fondsanteile auch nach der Schließung über die Börse verkaufen. Vorteil: Sie kommen sofort an ihr Geld. Häufig drohen beim Verkauf über die Börse aber – neben anfallenden Gebühren – gewisse Verluste. Insofern bietet der Vergleich zwischen dem derzeitigen Rücknahmekurs und dem aktuellen Börsenkurs eine Orientierungshilfe. Der Rücknahmekurs gibt den von der Fondsgesellschaft errechneten Wert eines Anteils an. Ob sich dieser Wert bei den Verkäufen der Immobilien tatsächlich realisieren lässt, kann natürlich nicht garantiert werden. Völlig wertlos sind die im Fonds vorhandenen Immobilien jedenfalls nicht. Auch muss die nun anstehende Abwicklung des Fonds nicht mit Verlusten verbunden sein.

Mögliche Schadensersatzansprüche

Unter Umständen können Anleger gegenüber dem Geldinstitut, das den jeweiligen Fonds verkauft hat, Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung geltend machen. Allerdings ist bisher in der Rechtsprechung noch keine klare Linie zu erkennen, wann bei offenen Immobilienfonds eine Falschberatung anzunehmen ist. Ein neueres Urteil bejaht zumindest in einem besonderen Einzelfall eine Falschberatung, wenn nicht auf das Risiko einer Fondsschließung hingewiesen wurde (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 30.03.2012, Aktenzeichen: 2-21 O 352/11, noch nicht rechtskräftig). Die Bank hatte dem Kunden, der ausdrücklich eine jederzeitige Verfügbarkeit wünschte, einen überdurchschnittlich risikoreichen Immobilienfonds als konservative Anlage verkauft. Zudem fand der Verkauf im Jahr 2008 statt, also zu einem Zeitpunkt, zu dem bereits mehrere Immobilienfonds in der Krise steckten. Trotzdem hatte die Bank nicht auf das Risiko einer Fondsschließung hingewiesen.

Die Erfolgsaussichten einer Klage können letztlich nur in jedem konkreten Einzelfall geprüft werden. Dazu können Sie sich an einen Rechtsanwalt, idealerweise Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, wenden. Vor einer Klage sollten Sie jedoch bedenken, dass Sie den Prozess auch verlieren können. Dann müssen Sie die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten selbst zahlen.

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